Giá nhà đất không giảm vì chi phí đầu vào tăng
Tại hội thảo "Thị trường bất động sản Việt Nam: xác định những vấn đề và giải pháp trọng tâm " tổ chức ngày 16 tháng 10, Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng Phát triển Ngân hàng và là thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nhận định rằng giá bất động sản tăng cao đang khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Ông đã xác định một số nguyên nhân cốt lõi đằng sau việc giá nhà đất tiếp tục tăng, bao gồm cả những vướng mắc về mặt pháp lý và lo ngại phải chịu trách nhiệm, hạn chế nguồn cung; chi phí đầu vào tăng cao; mất cân đối cung cầu; thao túng giá cả và đầu cơ làm tăng giá trị bất động sản vượt quá giá trị thực tế của chúng; và hành vi tích trữ phổ biến.
Nhà kinh tế Nguyễn Minh Phong cảnh báo rằng việc mở rộng nhanh chóng tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp tiềm ẩn những rủi ro đáng kể khi nợ tồn đọng và áp lực trả nợ tăng cao. Nếu không có biện pháp kiểm soát hiệu quả, việc tích lũy các khoản vay mới chồng lên các khoản nợ cũ chưa giải quyết được có thể gây ra những mối đe dọa tài chính nghiêm trọng.
Mặc dù nguồn cung bất động sản ngày càng tăng nhưng hầu hết các bất động sản mới vẫn không đủ khả năng chi trả đối với người mua có thu nhập thấp và trung bình. Điều này cho thấy tình trạng đầu cơ ngày càng gia tăng và hoạt động 'đầu tư lướt sóng' ngắn hạn, làm dấy lên mối lo ngại về bong bóng thị trường tiềm năng.
Theo Phong, một rủi ro lớn khác là giá cả thị trường giảm đột ngột khi một lượng lớn nợ đến hạn, đặc biệt là khi số lượng tài sản thế chấp tăng lên.
"Nếu giá vàng và bất động sản tiếp tục tăng song song thì nguy cơ cả hai 'bùng nổ' trong tương lai là hoàn toàn có thể xảy ra ", chuyên gia cảnh báo.
Ông nói thêm rằng nhiều dự án đang bị đình chỉ do các quyết định quy hoạch đang chờ xử lý sau khi sáp nhập hành chính, sự miễn cưỡng chịu trách nhiệm nói chung và sự tăng trưởng mạnh mẽ của tài sản kỹ thuật số và giao dịch vàng trực tuyến, tất cả đều đặt ra thách thức cho lĩnh vực bất động sản.
Tại hội thảo "Thị trường bất động sản Việt Nam: xác định những vấn đề và giải pháp trọng tâm " tổ chức ngày 16 tháng 10, Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng Phát triển Ngân hàng và là thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nhận định rằng giá bất động sản tăng cao đang khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Chìa khóa để giảm giá
Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, thị trường bất động sản đang dần hồi phục với nhiều tín hiệu tích cực kể từ đầu năm. Cụ thể, số lượng dự án mới được phê duyệt ngày càng tăng. Nhiều dự án bị đình trệ trước đây đã được giải quyết nhờ chỉ đạo của Lực lượng đặc nhiệm của Chính phủ, nhờ đó giúp tăng nguồn cung.
Đồng thời, niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng đã được cải thiện, thể hiện qua khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường tăng lên. Dòng vốn tín dụng, trái phiếu và vốn FDI vào bất động sản cũng đang có xu hướng ổn định và tích cực.
Ông Dũng cho biết Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan ngại về hai vấn đề trọng tâm: giá nhà ở quá cao và mất cân bằng cung cầu. Để giải quyết tình trạng giá cao, cần xem xét cơ cấu giá thực của bất động sản và đánh giá chính xác.
Theo ông Dũng, giá nhà đất phụ thuộc vào nhiều thành phần chi phí: phí sử dụng đất, chi phí xây dựng, đầu tư cơ sở hạ tầng, lãi vay và chi phí bán hàng. Trong số đó, chi phí vốn chiếm tỷ trọng lớn và thời gian hoàn thành dự án càng dài thì chi phí này càng cao.
Vì vậy, một trong những giải pháp quan trọng nhất là giảm chi phí đầu vào. Điều này đòi hỏi phải tiếp tục hợp lý hóa và đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong xây dựng và đầu tư, cũng như rút ngắn thời gian thực hiện dự án để giảm chi phí vốn và gánh nặng tuân thủ cho các nhà phát triển.
“Chỉ khi chi phí đầu vào giảm thì giá bất động sản mới thực sự hạ nhiệt”, ông Dũng nhấn mạnh.
Ông cũng kêu gọi điều chỉnh cơ cấu cung cầu, tập trung phát triển phân khúc nhà ở giá hợp lý, đặc biệt là nhà ở xã hội, để đáp ứng nhu cầu thực tế. Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026 – 2030 nhằm tăng nguồn cung, ổn định thị trường, đảm bảo tăng trưởng bền vững.
“Bên cạnh việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý, khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ dần cân bằng lại, giúp giá nhà ở giảm”, ông Dũng khẳng định.
Trong khi đó, Lực đề nghị Nhà nước tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản, đặc biệt bằng việc ban hành các nghị quyết nhằm tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2023. Ông cũng đề xuất các biện pháp thiết thực để ổn định và giảm giá bất động sản, bao gồm cả việc cho phép chuyển đổi các tòa nhà chính phủ không sử dụng thành nhà ở dịch vụ công cộng và xã hội.
Duy Anh
